襄策指南｜外国投资者泰国土地持有实务：法律路径与合规要点

一、引言

新加坡制造业企业 “盛达精工（化名）” 计划在泰国东部经济走廊建设生产基地时，曾因 “外国人不得持有泰国土地所有权” 的规定陷入困境：直接购买土地被法律禁止，租赁又担心长期使用权无保障。最终在襄策团队协助下，其通过申请 BOI 投资促进资格，成功获批工业用地及员工住宅用地的所有权，既满足了生产需求，又规避了合规风险。这一案例揭示，外国投资者在泰持有土地需突破 “原则禁止” 的法律框架，精准运用法定例外路径。

泰国法律基于保护本土资源的原则，禁止外国人直接持有土地所有权，但通过《投资促进法》《工业园管理局法》等专项法规设置了合法例外。本文将从法律视角解析外国投资者持有泰国土地的合规路径、实操规范与风险防控，提供专业襄策参考。

二、核心法律框架

泰国土地管理的根本依据是 1954 年《土地法》（内务部颁布），该法明确原则上禁止外国人持有土地所有权，仅在获得特殊法律许可时例外。相关核心法规包括：

1. 《投资促进法》第 27 条：BOI 获批项目的投资者，可突破土地持有限制，用于投资活动；若投资终止或转让，需在 1 年内出售土地，逾期由土地局收回拍卖；

2. 《工业园管理局法》第 44 条：工业园区内的工业经营者，经批准可持有土地用于工业活动，投资终止后需在 3 年内退还或转让土地；

3. 《石油法》第 65 条：石油特许权获得者可获批持有土地用于经营；

4. 《泰国工商业不动产租赁法》：规范外国人土地租赁行为，明确租期与权利保障。

上述法规构成了 “原则禁止 + 专项许可 + 租赁补充” 的土地管理体系，为外国投资者提供了多元合规路径。

三、直接持有土地

外国投资者直接持有泰国土地的主要合法途径是获取 BOI 投资促进资格，根据土地用途分为工业用地与办公、住宅用地两类，均有明确合规要求。

（一）工业用地持有条件

1. 企业需为外资主导（股东外资占比符合要求）；

2. 土地必须位于投资促进卡指定的工业区内；

3. 土地面积与企业生产规模相适配；

4. 若为未来扩展申请土地，需提交详细扩展计划；

5. 高污染企业需额外申请土地用于环保设施（如废水处理系统）建设。

（二）办公及员工住宅用地新规（2023 年 BOI 公告）

1. 适用前提：企业实缴注册资金不低于 5000 万泰铢，且为 BOI 获批项目；

2. 面积限制：高管 / 专家住宅每家庭不超 100 平方哇（400 平方米），连片地块不超 1 莱（1600 平方米），每 5000 万注册资金对应用地不超 1 莱，总上限 10 莱；员工宿舍每 300 人对应 1 莱，总上限 20 莱，两类用地合计需符合注册资金配比要求；

3. 区位要求：住宅用地与经营地点距离不超 50 公里（主干道计算）；

4. 合规义务：不得改变土地用途，需配合官员检查；违规者将被撤销持有资格，需在 1 年内出售土地。

（三）BOI 土地申请流程

1. 提交材料：向投资促进司（IPD）递交申请表、地理位置图、施工图纸及地契副本；

2. 审批与通知：投资委办公室（OBOI）批准后颁发函件，同步通知土地局或地方行政首长；

3. 登记确权：企业凭批准函及 BOI 证书，向当地土地局办理登记；

4. 后续管理：项目终止需 1 年内出售土地，项目转让需经 OBOI 许可，土地仅限投资促进用途。

四、租赁土地

对于未申请 BOI 或短期用地需求的投资者，租赁是更便捷的选择，核心规则如下：

1. 租期规定：普通用途土地最长租赁 30 年，可续租 2 次，总租期不超 90 年；商业、工业用途土地最长租期 50 年，续租后总租期不超 50 年；

2. 权利保障：租赁权登记于地契后，承租人享有合法用益物权，可依法使用、收益，无需额外审批；

3. 优势特点：流程简便、无需大额资金投入，适合短期项目或试探性投资，规避直接持有带来的合规门槛。

五、关键合规要点与风险防控

（一）产权调查是前提

投资前必须向土地部门核实土地信息：包括产权证书等级（泰国土地所有权证分多个级别，效力不同）、是否存在抵押、查封等负债情况，避免因产权瑕疵引发纠纷。

（二）政策变动风险

土地相关法规政策可能动态调整，如 2023 年 BOI 对住宅用地的新规，投资者需及时跟踪政策变化，必要时咨询专业襄策团队。

（三）特殊许可要求

部分土地交易（如涉及特殊产权结构、敏感区域）需额外获得内政部等部门批准，不可仅凭常规流程操作。

六、结语

外国投资者在泰持有土地需在 “原则禁止” 的法律框架下，精准运用 BOI 获批直接持有或租赁两种核心路径。直接持有适合长期投资、需稳定产权的场景，但需满足严格的资质与合规要求；租赁适合短期需求，兼具灵活性与低成本优势。无论选择哪种方式，产权调查、政策跟踪与专业支持都是规避风险的关键。唯有坚守合规底线，才能在泰国土地投资中实现稳健发展。